Paiement de la taxe foncière non stipulée au bail
Le Preneur doit rembourser au Bailleur la taxe foncière même si celle-ci n’est pas expressément visée dans le bail et dès lors que le bail met à la charge du preneur tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués (sans les préciser), de sorte que "le loyer soit net de toutes charges quelconques, à la seule exception des impôts susceptibles de grever les revenus de location".
En l’espèce, M. I... E..., usufruitier d’un local commercial dont la société civile immobilière K... (la SCI) est nue-propriétaire, donné à bail à la société M..., lui a demandé le paiement des taxes foncières des années 2010 à 2014;
Pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que le paiement de la taxe foncière par la locataire n’a pas été expressément prévu dans le bail.
La Cour de Cassation censure cette décision en considérant que la cour d’appel a dénaturé l’écrit qui lui était soumis.
En effet, aux termes de l’article VI-9 du bail commercial conclu entre M. I... E... et la société M..., « le preneur acquittera (...) les impôts, contributions et taxes, créées ou à créer, frappant les lieux loués, notamment les taxes de balayage, d’ordures ménagères, d’éclairage, de police et de voierie, ainsi que la taxe professionnelle de sorte qu’en toute hypothèse, le loyer ci-après fixé soit perçu net de toutes charges quelconques, à la seule exclusion des impôts susceptibles de grever les revenus de location »
De plus, qu’aux termes de l’article VII du bail, relatif aux impôts, taxes et charges, le preneur s’engage « notamment à acquitter toute contribution personnelle et mobilière, taxe locative et taxe professionnelle et plus généralement tous autres impôts y compris taxe d’enlèvement des ordures dont sont assujettis les lieux loués »
Ainsi, ’il résulte des termes clairs et précis de ces clauses que la liste des taxes visées comme devant être mises à la charge du preneur présente un caractère limitatif, et que toutes celles créées ou à créer afférentes aux locaux loués devaient être mises à sa charge.
En retenant, pour refuser d’imputer à la société M... le montant de la taxe foncière afférente aux locaux en cause, que les parties avaient convenu de ne mettre à la charge du preneur que certaines taxes limitativement listées ainsi que celles afférentes aux lieux loués créées postérieurement à la conclusions du bail, ce qui n’était pas le cas de la taxe foncière, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du bail en violation de l’article 1162 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 (ancien article 1134).
En d’autres termes, la taxe foncière, même non stipulée expressément, est due dès lors que les stipulations contractuelles ne laissent subsister aucune ambigüité sur la répartition des taxes.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 septembre 2019, 18-18018
Sources : CABINET NEU-JANICKI - 29/09/2019